Entrevista al Presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valladolid

Panorama actual del mercado de alquiler en Valladolid

Ha de tenerse en cuenta que el mercado de arrendamiento en Valladolid afecta a viviendas, locales comerciales, oficinas,naves industriales, etcétera. Aunque en los últimos años se han sucedido una serie de hitos temporales, el de más calado es el de viviendas en alquiler.

El fin de la renta antigua de los locales llegó el 1 de enero de 2015. El ‘Decreto Boyer de 1985 ’ terminó con la norma de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964 de prórroga forzosa y vitalicia de los alquileres de locales al precio antiguo.
Lo que ha supuesto en muchas ciudades una imagen de ‘locales de toda la vida’ de doble vertiente entre la añoranza y la innovación.

Y al llegar la fecha límite, los comerciantes tuvieron que decidir entre tres opciones:
renegociar precio, cerrar el negocio o trasladar su comercio a una ubicación más económica. En Valladolid no ha tenido una repercusión trascendente porque los alquileres
no habían subido excesivamente, pero en estos tres años sí hemos podido observar
cómo algunos de los locales del ‘Valladolid de siempre’, en buenas localizaciones, han
dejado paso a nuevos comercios de características e imagen distintas.

Por otro lado, La Ley 4/2013 de Flexibilización del Mercado de Alquiler modifica en
los de alquileres de vivienda la vigente LAU 29/1994 en lo referente a la reducción del
plazo de los cinco años con prórroga de otros tres, a los tres años actuales con prórroga
de tan solo uno, además de otras cuestiones de menor relevancia. Es decir, la nueva
reforma obliga al propietario-arrendador a un mínimo de tres años de plazo de arrendamiento con una prórroga de un año más si no existe preaviso de un mes. Y el arrendatario- inquilino solo tiene la obligación de permanecer en la vivienda seis meses, a partir de los cuales, avisándolo, puede dejarla y resolver el arrendamiento sin indemnización alguna.

Actualmente, el mercado de alquiler ofrece dos Españas diferenciadas. Existen algunas capitales españolas (Madrid, Barcelona, Málaga, Palma de Mallorca y Las Palmas de
Gran Canaria) donde el precio ya supera al registrado al inicio de la crisis en 2007, pero
muchas siguen situándose muy lejos de los precios de arrendamiento de entonces, con
una tendencia a la baja.

Esta polarización se enmarca en una volátil recuperación a dos velocidades y una impulsión del sector turístico y de inversión, que es capaz de generar más empleo
que en otras zonas. Por otra parte los criterios de riesgo en hipotecas siguen siendo
muy exigentes y necesitan contar con un nivel de ahorro fuera del alcance de la mayoría
que desean comprar. Por eso la demanda de alquileres en un futuro próximo seguirá
creciendo a un ritmo algo superior a la oferta, a pesar de ser todavía abundante.
Valladolid se encuentra en un intermedio. Sigue por debajo de los precios de alquiler de 2007, pero la tendencia a la baja se ha frenado, experimentando alguna recuperación en
ciertas localizaciones, dada la insuficiente oferta de viviendas en alquiler en la zona centro
y ensanche de Valladolid. Otra característica ha cambiado en Valladolid: mientras antes
existía una diferencia notable de precio de alquiler de vivienda entre el centro-ensanche
de la ciudad respecto de los barrios de la periferia o incluso los nuevos desarrollos
urbanos más alejados (Covaresa, Parquesol, Parque Alameda, Las Villas, etc.), ahora
se aproxima la media y el precio de una y otra zona estabilizándose entre los 450 a 750 euros/ mes, gastos de comunidad incluidos. Por encima de estas cifras, el segmento de mercado se reduce ostensiblemente.

No solamente el precio interesa a ambas partes, propietario e inquilino, sino también otros factores: arrendatario solvente, cumplidor, cuidadoso con el piso, coste de las obras de poner la vivienda en condiciones de habitabilidad para competir en la oferta existente, tiempo de búsqueda del nuevo inquilino , en caso de rescisión. Y para el inquilino, precio acordado sin grandes oscilaciones a corto plazo, arrendador-propietario cumplidor con sus obligaciones de reparaciones imputables al inmueble, dejar claros los gastos derivados del alquiler y a quién competen, honorarios de la inmobiliaria, impuesto de TP, IBI u otras tasas.
La conciliación de los intereses de ambas partes debe partir del equilibrio entre ellas, pero para que las viviendas vacías entren en la dinámica del alquiler, sus propietarios desean una mayor seguridad jurídica con una legislación eficaz para dar respuesta inmediata a tres cuestiones fundamentales: la falta de pago de la renta, el desahucio rápido en caso de incumplimiento del inquilino y la defensa ante una situación de ocupación indebida de la vivienda.

TRIBUNA LIBRE | JOSÉ MANUEL MARTÍNEZ IRANZO
Presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valladolid

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